お金の話

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つなぎ融資とは?デメリットについてわかりやすく解説

マイホームを建てたい方は、つなぎ融資を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。 つなぎ融資は、住宅ローンが融資される前に、資金が必要になった場合に利用できるローンです。 住宅ローンは知っていても、つなぎ融資は具体的にどのタイミングで必要なのかわからないですよね。 本記事では、つなぎ融資の概要とメリット・デメリットをまとめました。 注文住宅を購入するにあたって、まとまった自己資金を用意できていない方はぜひ最後までご覧ください。 つなぎ融資を正しく活用して、理想の注文住宅を手に入れましょう。


つなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行前にまとまった資金が必要になったタイミングで利用できるローンです。

一般的に住宅ローンが融資されるタイミングは、住宅の引き渡しのときです。

そのため、住宅が完成するまでに必要となる土地代や着工金などの資金に対しては、住宅ローンが適用されません。

そこで、自己資金が足りない場合は、つなぎ融資を利用できます。

つなぎ融資は、住宅の引き渡し前に発生する土地の購入費や着工金、中間金などの支払いを一時的に立て替えます。

その後、住宅ローンが実行されるタイミングで一括返済される仕組みです。

つなぎ融資が必要なケース

前述したように、つなぎ融資が必要なケースは、土地の購入代金や着工金、中間金などの支払いのときに自己資金ではまかなえない場合です。

例えば、土地を所有していない場合は、気に入った土地を購入した後に、注文住宅の建築が始まります。

しかし、土地を購入できるほどの自己資金がない場合は、土地を購入できず、結果として住宅も建てられません。

そこで、つなぎ融資を利用すれば土地購入にかかる支払いができて、注文住宅の計画を進められる仕組みです。

その他に、着工金や中間金など住宅ローンの融資前に必要な費用がある場合は、土地代と同様につなぎ融資を利用して支払えます。

つなぎ融資の期間や金利

つなぎ融資の一般的な融資期間は、最長1年ほどです。

金融機関によって、融資の回数や期間の制限が設定されているため、利用の際は必ず確認しましょう。

また、つなぎ融資は無担保融資が多く、返済リスクを銀行が抱えるため、金利が高く設定されています。

融資期間に応じて日割りで利息がかかる点も注意が必要です。

天候や資材不足で住宅の建築が遅れてしまった場合は、融資期間が伸びて利息も増え、追加費用がかかります。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資を借入するメリットは、以下の2つです。

  • 自己資金がなくても建築できる
  • 元住居を売却する前に購入できる

2つのメリットを具体的に見ていきましょう。

自己資金がなくても建築できる

つなぎ融資のメリットは、自己資金がなくても注文住宅を建築できる点です。

住宅ローンは、住宅の引き渡し時に融資が実行されます。

しかし、注文住宅を建築する場合、土地購入や着手金など住宅完成までに数回費用を支払うタイミングがあります。

土地購入費用や着手金などの費用を住宅ローン実行前に支払うためには、まとまった自己資金が必要でなければいけません。

もし十分な自己資金がない場合は、つなぎ融資を利用すると、自己資金が貯まっていなくても注文住宅の購入を検討できます。

元住居を売却する前に購入できる

住宅を買い替える際にも、つなぎ融資を活用できる点もメリットです。

住宅を買い替える際は、以下2つの方法があります。

  • 売り先行型:現在住んでいる住宅を先に売却する
  • 買い先行型:新しい住宅を購入後に現在の住まいを売却する

住んでいる家を先に売れば、新しい住宅を購入する費用になります。

一方で、先に新しい住宅を購入する際は、現在の住まいの売却先が決まっていないため、まとまった資金が手元にありません。

資金がなく新しい住宅を購入できない場合、つなぎ融資が活用できます。

つなぎ融資を使って、新しい住宅を購入後に現在の住まいを売れば、仮住まいを探さずに安心して現在の住まいを売りに出せるでしょう。

つなぎ融資のデメリット

資金が手元になくても、住宅を手に入れられるメリットのあるつなぎ融資ですが、もちろんデメリットもあります。

つなぎ融資を利用するデメリットは、以下の5つです。

  • 住宅ローンより金利が高い
  • 手数料や保証料がかかる
  • 金融機関によっては取り扱いがない
  • 住宅ローン控除の対象外になる
  • 住宅の完成が遅れると支払利息が増える

つなぎ融資の利用を検討する前に、デメリットをしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンより金利が高い

つなぎ融資は、担保を設定しない無担保融資のため、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。

一般的な住宅ローンの金利が0.5〜1.5%に対して、つなぎ融資の金利は2.5〜4.0%と利率が上がるため注意が必要です。

借入額が増えれば金利の支払額も増えるため、計画的に借入を検討しなければいけません。

手数料や保証料がかかる

つなぎ融資を利用する場合は、手数料や保証料といった諸費用が追加で必要です。

住宅ローンと同様の手続きが多く、融資事務手数料は10万円程度かかります。

また保証料は、借入額や期間によっても異なり、最大で20万円かかる場合もあります。

手続きには、収入印紙代も必要です。

全ての諸費用の合計が数十万円になることもあるため、借入額や利息・諸費用を総合的に見て判断しなければいけません。

金融機関によっては取り扱いがない

つなぎ融資を扱う金融機関が少ないこともデメリットです。

住宅ローンで利用する金融機関がつなぎ融資を取り扱っていない場合は、他の金融機関を探す必要があります。

つなぎ融資・住宅ローンが同一金融機関でないため、手続きが複雑になるデメリットも考えられます。

つなぎ融資の利用を念頭に注文住宅を考えている場合には、住宅ローンを申し込む金融機関でつなぎ融資を取り扱っているかどうかを、あらかじめ確認しておくと安心です。

住宅ローン控除の対象外になる

つなぎ融資は、住宅ローン控除の対象外になる点もチェックしておきたいポイントです。

住宅ローン控除は、条件を満たすことで税額控除を最大13年間受けられる制度です。

一般的な住宅ローンは、住宅ローン控除の条件を満たしていることが多いでしょう。

一方で、つなぎ融資は、住宅ローン控除の対象外です。

例え年末時点でつなぎ融資の残高が残っていたとしても、住宅ローン控除を受けられるのは居住した年からです。

住宅の完成が遅れると支払利息が増える

すでに紹介したように、つなぎ融資の金利は高く、融資期間によって利息が増えていきます。

万が一、住宅の建築スケジュールが遅れてしまった場合、利息の支払いが増える点に注意しなければいけません。

つなぎ融資は借入期間が設定されているため、工期が遅れて延長が必要になると、利息の追加や2度目の事務手数料を求められるケースもあります。

利息の負担が大きくなることで、場合によっては工務店とのトラブルに発展するケースもあるでしょう。

建築資材の不足や遅延によって工期が延長してしまうと、それだけ利息の負担も大きくなるのです。

まとめ

つなぎ融資は、住宅ローン融資前に利用できるローンです。

つなぎ融資のメリットは、住宅ローン融資前に資金が必要になった場合、自己資金がなくても土地を購入したり着工金を支払ったりできる点です。

一方で、無担保融資であるつなぎ融資は、金利が高く、工期が伸びればその分利息の支払いが増えるなどのリスクがあります。

つなぎ融資を取り扱う金融機関も少ないため、つなぎ融資を利用して注文住宅購入を考えている方は、事前に金融機関に取り扱いを確認しておくと安心です。

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